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厦门日报报道我校学子进小区调查为物业纠纷把脉

  

大学生进小区调查  为物业纠纷把脉

厦理工三名女生的调查报告获“挑战杯”

福建省大学生课外学术科技作品竞赛一等奖

 

来源:厦门日报 2017-06-16

 

 

本报记者 佘峥 通讯员 罗喆

作为小区主人的业主和小区物业,现在是一种什么关系?

厦门理工学院经济管理学院的陈天姿、俞汇源、庄雅婷三名女生最近完成一份调研报告,指出:物业纠纷已经成为“城市病”——原本是雇来操持家务当“保姆”的物业,已经俨然成为小区的“主人”。这份名为《“保姆”变“后妈”:物业企业身份错位酿成“城市病”》的社会调查报告,在近日结束的第十三届“挑战杯”福建省大学生课外学术科技作品竞赛决赛中,获得哲学社会科学类一等奖,并入围全国赛。据了解,“挑战杯”是大学最有含金量的比赛之一。

【调查】

发现物业“四宗罪”

三名女生在厦门选取了三个小区进行调查,既访问业主、业主委员会,也访问物业,她们总结出一些物业的“四宗罪”。

1.鸠占鹊巢:侵占公共收益“堂而皇之”。报告指出,物业几乎无一例外地从“保姆”变成“主人”,视业主交纳的物业费和小区电梯广告、停车费等公共收益为自己企业的收入,而根据国务院的《物业管理条例》,小区的公共收益应当归业主所有。

2.越俎代庖:业主事物业定,你的地盘我做主。报告说,普遍的情况是:物业企业自视为小区的所有者,他们越俎代庖,超越权限,毫无顾忌地包揽权利。

3.反客为主:收钱不办事,服务义务成“施舍”。调查显示,本来物业企业和业主依法建立平等的民事法律关系,是合同规定的权利义务关系。但现在,花钱为业主办事,好像在割物业的肉,所以,“业主”一般吃不到自己点的“猪脚面”,偶尔吃上,还得对物业企业感恩戴德。

4.欲“罢”不能:请神容易送神难。报告说,当物业纠纷长期得不到解决时,大部分业主会想到选择更换物业企业,事实上,没有那么容易,不少小区,旧的物业赖着不走。

【分析】

“保姆”为什么会变成“主人”?

为什么“保姆”会鸠占鹊巢?学生们认为,虽然《物业管理条例》已将具有争议的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”,强调了物业企业的职能是为业主“服务”,但物业“管理”的观念还是深入人心。

学生们认为,成立“业主大会”和选举“业主委员会”的制度,表面上看十分完美,但事实上,由于居民之间本来就是一种松散的关系,一户一票的投票机制在动辄数百名甚至上千名业主的住宅小区,是难以实现的。

前期的物业制度也为后来的物业纠纷埋下隐患。根据规定,在出售商品房时,开发商可以指定物业服务企业,这些物业不是开发商自己的子公司,就是经其一手主导招标而来的公司,经常一来就走不了。

此外,学生们还认为,业主主体意识不强,参与意识淡薄,有的还事不关己高高挂起,也是物业纠纷增多的原因。调查报告援引各地数据,发现物业纠纷案件每年以近30%的速度在递增。

【建议 】

从源头确立物业“服务”性质

调研项目的指导老师林志成认为,这篇调查的意义在于指出物业纠纷已经成为城市的通病。

学生们认为,物业服务企业身份错位,是新型“城市病”的病根,她们建议,要通过立法,对物业企业的“服务”性质做出更加明晰的规定,同时,主管部门要按照“服务”的本质要求,对物业服务合同文本进行监督检查,从源头上确立物业服务的“服务”性质。

“包办婚姻”式的前期物业管理制度也得改,学生们认为,要按照完全市场化的要求,建立物业服务企业退出机制,彻底解决物业企业退出难的问题。政府和行业也要通过立法和行业管理,大力简化程序,“催生”业主委员会。

拥有律师证的林志成还认为,表面上看,物业纠纷是普通的民事纠纷,而事实上,它伤害的是老百姓对安居乐业的美好期待,失去的是老百姓追求小康生活的获得感。

他认为,政府要从建设和谐社会的高度,以全面建成小康社会的要求,充分认识物业纠纷的特殊性,从立法、司法、行业管理和社区治理的角度出发,多方发力,共管共治。